Építési tevékenység meglévő épületen?

12 perc 2024. február 29. Egyéb kategória

Amire figyelnünk kell meglévő épületünket érintő építési tevékenység esetén

Hazánk meglévő lakásállománya az idő előrehaladtával egyre több megoldandó feladatot tűz ki elénk. Nemcsak az épületek állapota, ami a rendszeres karbantartás elhanyagolása miatt egyre romló tendenciát mutat, de a modernkori társadalom folyamatosan növekvő komfortigénye, továbbá az energiaválság következtében megjelenő, szigorodó energetikai előírások is sürgető elvárásokat támasztanak, amennyiben meglévő épület felújítása, átalakítása vagy bővítése mellett határozzuk el magunkat. Írásunkban ennek az összetett műveletsornak a lépéseit vesszük sorra az első helyszíni szemlétől az engedélykérelem benyújtásáig.

A lehetőségek feltárása a helyi építési előírások tekintetében

Mint minden tervezési feladat, a meglévő épületet érintő építési tevékenység előkészítése is vizsgálatokkal kezdődik. Az építtető által megbízott építész tervezőnek még a helyszínbejárás előtt célszerű utánajárnia a vonatkozó építési előírásoknak, hogy megismerjük, mi a legtöbb, amit az átalakítással, bővítéssel kihozhatunk ingatlanunkból. Ehhez a megbízónak elegendő csupán a telek címét és a helyrajzi számát ismertetnie. A tervező az ingatlan azonosító adatai alapján a földhivatali rendszerből lekéri a tulajdoni lapot és a térképmásolatot, az érintett település helyi építési szabályzatának és szabályozási tervének áttekintése után pedig választ is kap az építési lehetőségekkel kapcsolatos legfontosabb kérdésekre.

Ház átalakítása, építési tevékenység

Minden telek meghatározott építési övezetbe tartozik

Elhelyezkedése alapján minden telek egy meghatározott építési övezetbe tartozik, amely besorolása szerint lehet lakóövezet, üdülőövezet, vagy vegyes rendeltetésű településközponti övezet, illetve, ha nem belterületen helyezkedik el, különböző művelési ágnak alávetett kertes vagy mezőgazdasági terület. Az egyes építési övezetek eltérő beépítési paramétereket írnak elő a beépíthetőség, a szintterület, az előírt minimális zöldfelület és az építménymagasság vonatkozásában, de még a kialakítható legkisebb telekmérettel kapcsolatban is. Az adott övezetben meghatározott beépítési mód, továbbá az elő-, oldal- és hátsókert mérete pedig megszabja a telekre előírt építési helyet, vagyis azt a területet, amelynek határvonalain belül az épület elhelyezhető.

A településkép-védelem fontossága

A 2016-ban bevezetett településkép védelméről szóló törvény még ma is sokak számára újdonságként hat. A jogszabály bevezetésére már régóta nagy szükség volt a magyarországi települések jellegzetes és értékes arculatának megóvása, valamint az épített és a természeti környezet egységes védelmének szempontjából. A törvény végrehajtási rendeleteit önkormányzatonként dolgozzák ki. Az egyes településekben meghatározzák a helyi védelem alá vont ingatlanokat, a településkép szempontjából meghatározónak minősített területeket és útvonalakat, és az ott érvényesíteni kívánt építészeti követelményeket.

Az irányadó szemlélet

Az irányadó szempont mindig az, hogy a jövőben olyan épületek szülessenek, amelyek igazodnak az adott táj, település történetileg kialakult értékeihez, megőrizve azok formavilágát, anyaghasználatát, homlokzati kialakítását és zöldfelületi sajátosságait. A településkép védelmének bevezetésével a jogalkotó célja nem az építési folyamat bonyolítása, hanem a lakosság életminőségének javítása, a természeti, táji és épített környezet gyarapítása, védelme.

Épületünk meglévő állapotának meghatározása

A jogszabályokat illető előzetes vizsgálatokat minden esetben egy helyszíni szemle követi, melynek alkalmával a tervezésre felkért építész megtekinti az érintett épület kialakítását, szerkezeti állapotát, valamint megfigyeli az ingatlan szűkebb-tágabb környezetét is.
A meglévő épület helyiségeinek elrendezése, tájolása, méretei és térkapcsolatai alapvetően meghatározzák annak működését, használatát.

Bővítési szándék?

Amennyiben bővítési szándékkal indulunk neki a felújításnak, a meglévő terek nagyban befolyásolják, korlátozzák ennek lehetőségeit. Minden esetben az optimalizálás a cél, ezért a feleslegesen kialakuló, kihasználatlan területek elkerülésének érdekében szükségessé válhat egy-egy válaszfal vagy nyílás áthelyezése. Még ha ez eredeti elképzelésünkben ez nem is szerepelt, egy jó tervező minden ilyen esetben tesz rá javaslatot. Az állapotfelmérés során elsősorban a tartószerkezetek megfelelőségének vizsgálata befolyásolja nagy mértékben a bővítés, átalakítás lehetőségeit. Az alaptestek feltárására közvetlen melléépítés szándékának esetében is sort kell keríteni, emeletráépítésnél viszont ezt több helyen is el kell végeznünk. A meglévő falazatokon, födémszerkezeteken szemrevételezhető repedések szerkezeti hibákra, adott esetben az épület megsüllyedésére utalhatnak. Ennek okait fel kell deríteni. Amennyiben szükséges, a tervezési folyamat megkezdése előtt építésügyi műszaki szakértő bevonása is szükséges lehet a szerkezetek állapotának minél pontosabb meghatározásának érdekében.

Megmaradó épületrészek nedvesedése

Kiemelt körültekintéssel kell eljárni a meglévő, megmaradó épületrészek nedvesedésének megítélésével kapcsolatban. Az épületet körüljárva figyeljük meg a lábazatok felületét, az ott megfigyelhető vakolati lehámlásokat, repedéseket, a csatlakozó járda lejtésviszonyait, az ereszcsatorna levezetések végpontjait. A külső és belső falfelületek foltosodása, a sókivirágzás mind-mind olyan árulkodó jelek, amelyek a nem megfelelően kialakított vagy az eltelt évtizedek során tönkrement vízszigetelésre utalnak. Általánosságban kijelenthetjük, hogy amennyiben egy múlt században létesített épületet a jövőben komfortosan felújított minőségben kívánunk hasznosítani, mindenképpen számolnunk kell az utólagos vízszigetelés szükségességével.

Régi épületek átalakítása esetén különösen figyelni kell a vízszigetelésre

Az építészeti tervezés folyamata

A meglévő épületekkel kapcsolatos építési munkálatok megtervezése annyiban tér el az új tervezési munkáktól, hogy első lépésben egy komplett dokumentáció elkészítésére is sort kell keríteni, amely a változtatások előtti állapotot ábrázolja. A felmérési dokumentáció ugyanúgy helyszínrajzból, alaprajzokból, metszetekből, homlokzati rajzokból és műszaki leírásból áll, mint a tervezett állapotot bemutató alapterv.

A vázlatterv megszületése

Második lépésben a tervező és az építtető közös gondolkodása, mérlegelése útján körvonalazódik a döntés, mely szerkezeteknek elbontása válik szükségessé, és melyek maradhatnak meg, akár megváltozott formájukban. Ezután az építész kidolgozza első vázlattervét a tervezett átalakításról, bővítésről, amely megfelelő esetben már első körben választ ad minden fontosabb megrendelői elvárásra. Bemutatja a bővítéssel kialakuló új beépítési viszonyokat az építési telken, ábrázolja az új helyiség-elrendezést és térkapcsolatokat, továbbá előzetes látványtervi vázlatokkal szemlélteti a bővített épülettömeg megjelenését, formai kialakítását, anyagstruktúráit és színhasználatát. A terv ezek után rendszeres egyeztetések alkalmával addig-addig formálódik, amíg az eredménnyel mind az építtető, mind az építész elégedett nem lesz.

Településkép-védelmi szakmai konzultáció

A folyamat megfelelő pontján ugyanis sort kell keríteni egy úgynevezett településkép-védelmi szakmai konzultációra, melynek keretében a település önkormányzatának polgármestere a megbízott főépítész közreműködésével megvizsgálja, ellenőrzi a tervezett épület illeszkedését, a korábban ismertetett településkép-védelmi követelményeknek való megfelelőségét. Szükséges esetben településképi véleményezési eljárásra is sor kerülhet, az épület méretének és elhelyezkedésének függvényében akár építészeti-műszaki tervtanács bevonásával. A konzultáció, illetve a véleményezési eljárás eredményeképpen a polgármester írásos jóváhagyó nyilatkozatot ad, amelyet mellékelni kell az engedélykérelemhez. Tekintve, hogy az épület tervezett kialakításában, megjelenésében okozott változtatások természetszerűleg a konzultáció, véleményezés megismétlését vonják maguk után, az eljárást akkor érdemes lefolytatni, amikor a koncepcióterv az építtető által már elfogadottnak tekinthető.

Szakági tervezési feladatok, szakági tervezők bevonása

Az elfogadott településképi vélemény birtokában lezárulhat az építészeti tervezés folyamata, az így kidolgozott építészeti dokumentáció pedig a szakági tervezők elé kerül. A legtöbb családi ház méretű projekt esetében tartószerkezeti tervező, épületgépész és épületvillamos tervező bevonására van szükség. A tartószerkezet-tervező, közismert nevén a statikus, a meglévő szerkezetek figyelembevételével tervdokumentációt készít a bővítéssel, átalakítással érintett épületről, melyet műszaki leírással egészít ki. Javasolt szerkezeti megoldásait számításokkal igazolja, amely szintén az általa összeállított dokumentáció részét képezi. Az épületgépészeti tervezés során dokumentálják az épület meglévő és tervezett ivóvíz-ellátását, szennyvízelvezető rendszerét, fűtési, hűtési, szellőztető rendszereit, adott esetben gázellátását. Lakóépületek esetében, és ma már azon nyaralóknál is, melyek energiát fogyasztanak, kötelező energetikai számítást készíttetni, a bővítés, illetve a felújítás nagyságrendjétől függően pedig vizsgálni kell az alternatív energiaellátás megvalósíthatóságának lehetőségeit is. Az épületvillamossági tervezés az épület villamosenergiával történő ellátását írja le az erős- és gyengeáramú rendszerek, a villámvédelem, érintéshiba-védelem és egyéb megvalósítandó villamos rendszerek bemutatásával.

Egyszerű bejelentés vagy építési engedélykérelem?

A szakági tervezési munkarészek elkészülésük után a felelős építész-tervezőhöz kerülnek, aki a tervek áttekintésével gondoskodik azok összhangjáról, majd összeállítja az így már teljessé vált dokumentációt. Lakóépületekkel kapcsolatos építési tevékenység esetében, amennyiben a változtatások megnövelik az épület hasznos alapterületét vagy befoglaló méretét, 2016. január 1-től építési engedélykérelem helyett egyszerű bejelentést kell alkalmazni. Az egyszerű bejelentés tervezési folyamata gyakorlatilag megegyezik az építési engedélyhez kötött tevékenység tervezésével. Az „egyszerű” megnevezés pusztán arra utal, hogy míg építési engedélyezési eljárások esetében a hatóságnak 35 nap áll rendelkezésre a kérelmet elbírálni, addig az egyszerű bejelentésnél csak tartalmi áttekintés történik, és ha a vizsgálat során nem tapasztalható hiány, a bejelentés megtételétől számított 15 nap letelte után, azaz a 16. napon megkezdődhet az építkezés.

Utat mutatunk az információk tengerében, kérdéseivel forduljon bizalommal építészirodánkhoz!

Szincsák Péter
okl. építészmérnök